http://toushi.plue.biz/ 「投資.com」では、株式投資や不動産投資、投資信託など、様々な投資の情報を発信しています。あなたも投資で資産を増やしてみませんか？ ja Copyright 2009 Tue, 08 May 2007 19:27:27 +0900 http://www.sixapart.com/movabletype/ http://blogs.law.harvard.edu/tech/rss ]]> http://toushi.plue.biz/2007/05/post_62.html http://toushi.plue.biz/2007/05/post_62.html 不動産投資 Tue, 08 May 2007 19:27:27 +0900 公募不動産投資信託とは、不動産投資ファンドの種類のひとつです。 私募不動産ファンドとは、特定の投資家から資金を集め、不動産投資を行います。 ただ、一般の投資家に対し募集をすることはほとんどなく、主に機関投資家向けに募集をしています。 そのため、私募不動産ファンドは出資者以外には情報があまり開放されておらず、一般の投資家にはどのような運用をしているのかが不透明です。 私募不動産ファンドは、特定の投資家から500万円から1000万円程度を一口として、資金を募ります。 そして、比較的小規模案件（10億未満）に投資を行い、独自の「価値向上戦略」を施しその不動産価値をあげ、更にはノンリコース・リースを利用し、収益にレバレッジを掛けることにより、より高い収益性を実現します。 つまり、私募不動産ファンドこそが富裕層、または機関投資家向けのファンドといえるのです。 http://toushi.plue.biz/2007/04/post_61.html http://toushi.plue.biz/2007/04/post_61.html 不動産投資 Sun, 15 Apr 2007 21:29:15 +0900 不動産投資ファンドとは、不動産を主な運用対象とした投資信託であり、投資家から集めた資金を元にオフィスビルなどの賃貸不動産を購入し、そのテナント料や売却益を配当原資として投資家に配当するものです。 不動産投資ファンドの種類で、J-REITというものがあります。 J-REITは東京証券取引所や大阪証券取引所に上場していてどなたでも売買できる不動産投資ファンドです。 最近では預金代わりに買い付けする投資家が増えてきています。 この人気を背景にJ-REITの取引所への上場数は増加傾向にあります。 ただ株式と同様証券市場で売買されていて値動きもあるのでリスクを頭に入れておく必要があります。 我が国でもほとんどの大手不動産業者がJ-REITへ算入しており、商品の販売などが行われています。 SPCがオリジネーターたる企業のイニシアチブで行われる不動産の証券化であるのに対して、J-REITは投資家がイニシアチブを有しているといえるので、その分市場への浸透も早いものと思われます。 J-REITにおいても管理の問題、情報公開の問題などを抱えていますが、基本的にはSPCと同様に考えられることができます。 http://toushi.plue.biz/2007/04/jreit.html http://toushi.plue.biz/2007/04/jreit.html 不動産投資 Tue, 10 Apr 2007 10:44:03 +0900 不動産投資ファンドとは、投資家等から集めた資金で不動産を購入し、得られる賃貸収入や売却利益を投資家へ分配する仕組みのことです。 運用者は投資家から資金を集め、その資金で得た収益を投資家に分配し、最後は不動産を売却してキャピタルゲイン（またはロス）を投資家に分配して運用を終了します。 ファンドの仕組や方法には様々な型があり、この不動産投資ファンドにおいて投資・運用に関するアドバイザーとして運用会社などがあります。 投資法人、投資信託はその資金の運用を投資信託委託業者に委託して、委託業者が不動産投資を行って資金運用を行い、その収益を投資法人に配当します。 これが投資法人から投資家に配当されることで不動産投資ファンドのスキームとなっているのです。 マンション投資などの実物投資と違い、節税効果は期待できません。 不動産投資ファンドは大きく分けて2種類あり、J-REITと呼ばれる公募不動産投資信託と、もう一つは私募不動産ファンドです。 http://toushi.plue.biz/2007/04/post_60.html http://toushi.plue.biz/2007/04/post_60.html 不動産投資 Sun, 08 Apr 2007 17:00:34 +0900 不動産投資には、天災、人災のリスクが伴います。 不動産投資は、地震や火災などによって投資対象となる建物に損害が出る場合や、建物そのものや設備が老朽化した場合には、収益性が悪化することになります。 一定の収益性を保つには、管理・運営の状況がポイントになります。 また、将来の修繕費用等もある程度見込んでおく必要があります。 地震は、いつどこで起きるかまったく予想がつかないため、この地震によるリスクは、日本の、どのエリアに不動産を保有している場合であっても同じレベルであると考えてよいでしょう。 火災による建物の焼失も不動産投資特有のリスクです。 賃貸用不動産の場合はテナントの不注意による失火や近隣建物からの類焼など、オーナー自身で防ぎきれない部分が多々あります。 このような不動産投資リスクを軽減するためには、火災による危険度の比較的低いエリアを選別することや、建物の構造、設備を耐火性の高いものにする工夫、更にテナントを選別するなどの工夫が必要です。 地震や火災は保険によってある程度カバー可能ですが、保険契約の内容をよく吟味しないと保障が受けられないケースや、保険金額が一定金額までしか出ないケースもあるので、注意が必要です。 http://toushi.plue.biz/2007/04/post_59.html http://toushi.plue.biz/2007/04/post_59.html 不動産投資 Fri, 06 Apr 2007 18:45:32 +0900 不動産投資において、流動性リスクとは、売買高が非常に小さく、売りたい時に売れない、或いは非常に不利な条件でしか換金できないリスクのことです。 現物不動産投資の場合、その投資対象となる不動産は、一般の金融商品と比べてやや流動性が低いといえます。 例えば、急にお金が必要になったときなど、すぐに現金化できないので注意が必要です。 将来売れなくなるかも知れないというリスクがあります。 立地が良いかもしくは利回りが良ければ、流動化し易いと言えます。 不動産投資は、賃料収入（インカムゲイン）だけではなく、将来売却するときの価格のことも含めてその収益性を検討する必要がありますので、売却のタイミングは大切なポイントの一つとなります。 不動産投資は、一つの事業ともいえます。 不動産事業を成功させるためには、事前に収支計画を立てて、シミュレーションを行い、採算性についてよく検証することが重要です。 http://toushi.plue.biz/2007/04/post_58.html http://toushi.plue.biz/2007/04/post_58.html 不動産投資 Tue, 03 Apr 2007 11:16:58 +0900 不動産投資のリスクの、金利の上昇について説明しましょう。 ローンを利用して不動産投資をする場合、変動金利を選択した場合には返済額アップのリスクを負うことになります。 返済期間を短く設定する、繰上げ返済をする、固定期間を長くするなどのリスク対策が有効です。 ある程度自己資金がある上でローンを利用するという姿勢が望ましいと思われます。 不動産投資をする際に借入れを中心に資金の調達をする人には、現在の低金利の状況は、「レバレッジ効果」が得やすいこともあり、非常に魅力的といえます。 しかし、この低金利がいつまで続くかはわかりません。 今後、金利が上昇する可能性もあるでしょう。 不動産投資をする際に、金利が変動するタイプのローンを利用した場合、金利の上昇によって、ローンの返済額が増えてしまう可能性があります。 ローンの返済額が増えると、当然、手取り収入は減り、収益も下がってしまいます。 また、一般的に金利が上昇すると、安全性、確実性が高いとされる預金や国債などへの投資を行う人が増えることが想定されます。 それが結果的に不動産価格に影響を与えることもあります。 ただし、中長期的に見た場合、金利上昇の背景が、景気回復に伴うようなものであれば、賃料や不動産価格の上昇も見込めますので、結果的に金利上昇による収益の悪化を軽減できることもあります。 また、不動産投資において、金利は不動産所得の計算をする際に必要経費に含めることができます。 その結果、一定の税務効果が得られますので、住宅ローンと比べると金利上昇の影響は小さいともいえます。 http://toushi.plue.biz/2007/03/post_57.html http://toushi.plue.biz/2007/03/post_57.html 不動産投資 Wed, 28 Mar 2007 23:18:11 +0900 建物の老朽化は、不動産投資のリスクと言えます。 建物は年月が経つにつれ、老朽化が進んでいきます。 常に最良の状態を維持する為に、場合によっては予想を上回る修繕費や補修費が必要となる場合があります。 老朽化した建物をそのままにしておくと、入居者が退去した際に新たな入居者が決まらないという、不動産投資の空室リスクが高まります。 不動産投資では、修繕費をあらかじめ事業計画に入れておく必要があります。 投資商品を選ぶときは、その投資商品が持ついろいろなリスクを事前に押さえておくことが重要です。 不動産投資には、他の投資商品にはない特有のリスクがあります。 事前にどんなリスクがあるかを把握し、それを見込んだ上で不動産投資するかどうかの判断をしていく必要があります。 http://toushi.plue.biz/2007/03/post_56.html http://toushi.plue.biz/2007/03/post_56.html 不動産投資 Sun, 25 Mar 2007 23:54:06 +0900 不動産投資のリスクとして「空室リスク」があります。 通常、将来にわたってずっと家賃が途切れることなく入ってくることは考えにくいです。 ですから、不動産投資の判断をする際には、空室になってしまう確率を、ある程度見込んでシミュレーションを立てておく必要があるでしょう。 ここ数年、主にマンションに対する不動産投資では、この空室リスクを避けるために、「一括借上」を行う不動産業者が増えてきています。 このシステムは、入居中、空室に関わらず家賃収入を保証したり、入居者の募集やトラブルの解決や家賃を滞納している人への対応などの管理業務を行うというものです。 家賃収入のうちの一定割合を支払うことなどによって利用することができます。 ただし、空室リスクを避けることができる代わりに、家賃収入のうちの一定割合を支払ってしまうため、手取り収入は少なくなり、不動産投資としての利回りは下がってしまいます。 不動産投資に期待する収益、投資した物件に家賃保証してもらう必要があるかどうかなどをよく考えた上で、このシステムを利用するかどうかを決めた方がよいでしょう。 http://toushi.plue.biz/2007/03/post_55.html http://toushi.plue.biz/2007/03/post_55.html 不動産投資 Fri, 23 Mar 2007 16:50:53 +0900 不動産投資のメリットで、「不動産はインフレに強い」ということがあります。 長らく、日本経済は物価が継続的に下がり続けるといったデフレの状態が続いていますが、そろそろデフレのトンネルの出口が見えてきているように思えます。 現金は適切な運用をしなければ、インフレになった際に価値が目減りします。 過去のように今後30年で物価が3倍になるかどうかはわかりませんが、物価が上昇した時には購入した物件の資産価値や家賃収入も上昇すると予想され、「不動産投資」はインフレ対策になるといえます。 一般的に不動産の賃料はインフレ時には物価の上昇に応じて上がる傾向にあると言われています。 また、土地の価格も、物価水準に応じて上昇してく傾向にあると言えます。 長期的な視点で投資を行う場合、収益性とともに、インフレによる目減りを如何に防ぐかといったことも重要なポイントとなりますので、不動産投資はインフレに負けない投資手法として非常に有効であるといえます。 ただし、運用対象不動産に対する外部環境の変化や経済情勢の悪化など影響の如何によりその効果はケースバイケースとなります。 http://toushi.plue.biz/2007/03/post_54.html http://toushi.plue.biz/2007/03/post_54.html 不動産投資 Thu, 22 Mar 2007 17:47:42 +0900 不動産投資は、所得税対策になる、というメリットがあります。 不動産投資で得た収入にはもちろん税金がかかりますが、減価償却費、ローン金利、管理費、修繕費など必要経費として算入することができます。 このうち、建物の減価償却費については実際に支払うわけではなく、帳簿上でのマイナスですので、建物が永遠に使用できるという前提とするならば、その分課税所得が減少し税引き後の手取りが増える効果があります。 建物はいずれ老朽化し滅失していくので、減価償却費の経費参入は当然のことだといえます。 不動産投資は、減価償却費が経費として計上できるので、実際の減価償却以上に建物が長持ちするのであれば、その分は節税になったと考えてもよいでしょう。 不動産投資とは不動産物件を購入し、その購入した物件を他の人に賃貸したり、売却することによって利益・収益を得る投資手法のことです。 最近では、預貯金の低金利、株式市場の低迷、年金不安から再び資産運用として見直されています。 http://toushi.plue.biz/2007/03/post_53.html http://toushi.plue.biz/2007/03/post_53.html 不動産投資 Tue, 20 Mar 2007 11:16:38 +0900 不動産投資のメリットについて説明しましょう。 不動産投資のメリットのひとつ、不動産投資は、生命保険の代替手段になる、ということです。 ローンを利用して不動産投資をする場合、生命保険に加入することができるので、万一のときには、ローンの残額は保険により清算されます。 投資したマンション等は無償で残された家族のものになり、財産としてそのまま安定収入を残すことができます。 バブル経済期の不動産投資は購入した不動産の値段が上がることによって得られる利益、つまり売却益（キャピタルゲイン）を目的とする投資でした。 デフレ時代の現在は購入した不動産を賃貸して得られる家賃収入などから生まれる利益、つまり運用益（インカムゲイン）を目的とする不動産投資に変わってきました。 不動産投資は、物件を取得してから売却して換金するまでのトータルの収益を追求する行為です。 この場合、投下した自己資金に対して最終的に手元に戻る現金の増加率に着目し、この増加率を年間に換算したものを投資利回りと呼んでいます。 売却を前提にしなければ、毎年のキャッシュフローのみに着目しても構いません。 この場合、物件取得価格に対する年間の純収入の比率、つまり利回りに着目することになります。 http://toushi.plue.biz/2007/03/post_52.html http://toushi.plue.biz/2007/03/post_52.html 不動産投資 Mon, 19 Mar 2007 15:41:22 +0900 不動産投資を私的年金の代替手段として利用する、というメリットもあります。 公的年金である国民年金・厚生年金の将来の不安が叫ばれています。 老後の安心を得るために、公的年金に頼らない収入源が必要になってきます。 私的年金でもっとも一般的なのが、生命保険会社などの商品である個人年金、財形年金がありますが、不動産投資を私的年金の一種として利用する方も増えています。 手持ちの資金は不足していてもローンを活用すれば、ローン返済終了後の賃貸収益は、まるまる老後の生活資金になります。 長期間、安全性が高い不動産は老後を踏まえた投資先として、確実な利点を持ちます。 不動産投資は、定年退職時にローンを完済済み、もしくは退職金でローン残債を返済してしまえば、それ以降は家賃収入から必要経費を差し引いた分が手取収入となり、公的年金にプラスする私的年金としての役割を果たします。 http://toushi.plue.biz/2007/03/post_51.html http://toushi.plue.biz/2007/03/post_51.html 不動産投資 Thu, 15 Mar 2007 14:28:49 +0900 不動産投資のメリットとして、「不動産の賃料収入は、比較的、安定している」ということです。 不動産の賃料収入は、短期の間に賃料が大幅に変動することは稀です。 そして、マンションを借りている借主の方は、家主さんに対し、毎月家賃を支払いますが、逆に家主さん側から見ると、毎月、安定かつ定期的に一定の収入が入ってくるといった見方ができるのです。 この「比較的、収入が安定している」という点は長期的な視点で投資を考えた場合、非常に魅力的なことです。 自営業の方であれば、本業とは別に安定的な収入が得られる不動産投資を望む方が多いようです。 給与所得者の場合、収入減への対応策としても不動産投資を検討されています。 女性や高齢者の収入源というケースもあります。 不動産投資の一番の目的は安定収入です。 不動産投資は預貯金と違い、ある程度の利回りを確保することができますが、元本を保証してくれるものではありません。 また、株式投資と違い、資金が短期間で何倍にもなる投資方法ではありません。 そういう意味で、日本では数少ない「ミドルリスク、ミドルリターン」の運用方法といえます。 http://toushi.plue.biz/2007/03/post_50.html http://toushi.plue.biz/2007/03/post_50.html 不動産投資 Tue, 13 Mar 2007 17:48:50 +0900 株主総会とは、言葉のイメージのとおり、株主が集まって会社の経営方針などを決定する場です。 株主名簿の権利確定日に株を保有していると、株主総会に出席する権利を得ることになります。 株主総会に出席するには、事前に送付されてくる株主総会の召集通知に対し、出席の意思を示して返信することが必要です。 その際は、総会の決議案が同封されていますので、そちらに目を通しましょう。 株主総会に出席することができない場合や出席の意思がないという場合は、無理に出席する必要はありません。 その際は欠席の旨を通知することと、委任状に意思を表示して返信することになります。 株式投資をお金を稼ぐための手段として行っている方の大半は、いちいち総会に出席しないと思います。 ですから、社会勉強のつもりで出席してみたい方を除いては、おそらくほとんど関わることもないかと思います。 最近は個人の株式投資家の確保のため、株主総会に力を入れている会社も出ています。 有名なところは「ワタミ」や「エイベックス・グループ・ホールディングス」です。 株式投資をしようという方なら1度くらいは聞いたことがあるかもしれませんが、これらの会社の株主総会は大変有名です。 エイベックスは総会のあとのライブが有名です。 ですから、出席者の多くに若い人たちが含まれており、一見株主総会にはとても見えません。 株主総会の時間よりもライブの時間の方が長く、アーティストも豪華な顔ぶれなので、これが目当てで株を買う人が大変多いようです。 http://toushi.plue.biz/2007/03/post_49.html http://toushi.plue.biz/2007/03/post_49.html 株式投資 Sun, 11 Mar 2007 21:27:48 +0900