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不動産投資ファンドとは、投資家等から集めた資金で不動産を購入し、得られる賃貸収入や売却利益を投資家へ分配する仕組みのことです。

運用者は投資家から資金を集め、その資金で得た収益を投資家に分配し、最後は不動産を売却してキャピタルゲイン（またはロス）を投資家に分配して運用を終了します。

ファンドの仕組や方法には様々な型があり、この不動産投資ファンドにおいて投資・運用に関するアドバイザーとして運用会社などがあります。

投資法人、投資信託はその資金の運用を投資信託委託業者に委託して、委託業者が不動産投資を行って資金運用を行い、その収益を投資法人に配当します。

これが投資法人から投資家に配当されることで不動産投資ファンドのスキームとなっているのです。
マンション投資などの実物投資と違い、節税効果は期待できません。

不動産投資ファンドは大きく分けて2種類あり、J-REITと呼ばれる公募不動産投資信託と、もう一つは私募不動産ファンドです。