マンション経営による不動産投資
マンション経営による、不動産投資の動きが増えてきています。
東京圏では、2004年にはすべての地域区分で下落幅が縮小しました。
港区、渋谷区、千代田区などの都心部ではむしろ上昇に転じています。
このように、東京都心部に限れば、地価はターニングポイントを迎えているといえるのです。
このような動きにより、マンション経営による不動産投資が増えているのです。
マンション経営は、予算的に多くの人の手が届き、管理の手間ひまもかからないので、ワンルームやコンパクトマンションを含めた賃貸住宅経営が、最も不動産投資には向いているといえるでしょう。
実際にマンションを経営しない不動産投資信託などがありますが、不動産の価値は確実にこれから上がると予想されますので、実物の不動産であるマンションを経営するほうがメリットが多いといえます。
マンション経営と、不動産投資の比較をした場合の最大の違いは、マンション経営は実物不動産で、不動産投資信託が有価証券だという点です。
また、マンション経営は実物への投資ですから、自分で住むこともできますし、実物ならではの税制上のメリットもあります。
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不動産投資ファンドの種類：私募不動産ファンド
公募不動産投資信託とは、不動産投資ファンドの種類のひとつです。
私募不動産ファンドとは、特定の投資家から資金を集め、不動産投資を行います。
ただ、一般の投資家に対し募集をすることはほとんどなく、主に機関投資家向けに募集をしています。
そのため、私募不動産ファンドは出資者以外には情報があまり開放されておらず、一般の投資家にはどのような運用をしているのかが不透明です。
私募不動産ファンドは、特定の投資家から500万円から1000万円程度を一口として、資金を募ります。
そして、比較的小規模案件（10億未満）に投資を行い、独自の「価値向上戦略」を施しその不動産価値をあげ、更にはノンリコース・リースを利用し、収益にレバレッジを掛けることにより、より高い収益性を実現します。
つまり、私募不動産ファンドこそが富裕層、または機関投資家向けのファンドといえるのです。
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不動産投資ファンドの種類：J-REIT
不動産投資ファンドとは、不動産を主な運用対象とした投資信託であり、投資家から集めた資金を元にオフィスビルなどの賃貸不動産を購入し、そのテナント料や売却益を配当原資として投資家に配当するものです。
不動産投資ファンドの種類で、J-REITというものがあります。
J-REITは東京証券取引所や大阪証券取引所に上場していてどなたでも売買できる不動産投資ファンドです。
最近では預金代わりに買い付けする投資家が増えてきています。
この人気を背景にJ-REITの取引所への上場数は増加傾向にあります。
ただ株式と同様証券市場で売買されていて値動きもあるのでリスクを頭に入れておく必要があります。
我が国でもほとんどの大手不動産業者がJ-REITへ算入しており、商品の販売などが行われています。
SPCがオリジネーターたる企業のイニシアチブで行われる不動産の証券化であるのに対して、J-REITは投資家がイニシアチブを有しているといえるので、その分市場への浸透も早いものと思われます。
J-REITにおいても管理の問題、情報公開の問題などを抱えていますが、基本的にはSPCと同様に考えられることができます。
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不動産投資ファンドとは
不動産投資ファンドとは、投資家等から集めた資金で不動産を購入し、得られる賃貸収入や売却利益を投資家へ分配する仕組みのことです。
運用者は投資家から資金を集め、その資金で得た収益を投資家に分配し、最後は不動産を売却してキャピタルゲイン（またはロス）を投資家に分配して運用を終了します。
ファンドの仕組や方法には様々な型があり、この不動産投資ファンドにおいて投資・運用に関するアドバイザーとして運用会社などがあります。
投資法人、投資信託はその資金の運用を投資信託委託業者に委託して、委託業者が不動産投資を行って資金運用を行い、その収益を投資法人に配当します。
これが投資法人から投資家に配当されることで不動産投資ファンドのスキームとなっているのです。
マンション投資などの実物投資と違い、節税効果は期待できません。
不動産投資ファンドは大きく分けて2種類あり、J-REITと呼ばれる公募不動産投資信託と、もう一つは私募不動産ファンドです。
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不動産投資のリスク：地震や火災
不動産投資には、天災、人災のリスクが伴います。
不動産投資は、地震や火災などによって投資対象となる建物に損害が出る場合や、建物そのものや設備が老朽化した場合には、収益性が悪化することになります。
一定の収益性を保つには、管理・運営の状況がポイントになります。
また、将来の修繕費用等もある程度見込んでおく必要があります。
地震は、いつどこで起きるかまったく予想がつかないため、この地震によるリスクは、日本の、どのエリアに不動産を保有している場合であっても同じレベルであると考えてよいでしょう。
火災による建物の焼失も不動産投資特有のリスクです。
賃貸用不動産の場合はテナントの不注意による失火や近隣建物からの類焼など、オーナー自身で防ぎきれない部分が多々あります。
このような不動産投資リスクを軽減するためには、火災による危険度の比較的低いエリアを選別することや、建物の構造、設備を耐火性の高いものにする工夫、更にテナントを選別するなどの工夫が必要です。
地震や火災は保険によってある程度カバー可能ですが、保険契約の内容をよく吟味しないと保障が受けられないケースや、保険金額が一定金額までしか出ないケースもあるので、注意が必要です。